대출을 막으면 집값은 잡힐까 (2편)

한국과 일본의 주택금융

규제가 바꾼 것은 집값만이 아니라 ‘누가 살 수 있는가’였다

1편에서는 한국이 왜 대출 규제를 강화해 왔는지, 그리고 일본이 1990년 부동산으로 향하는 신용을 직접 줄였을 때 어떤 일이 벌어졌는지 살펴봤습니다.

이제 질문을 바꿔 보겠습니다.

대출이 줄어들면 집값만 영향을 받을까요?

아니면 누가 집을 살 수 있는가도 함께 바뀔까요?

같은 20억원짜리 집을 사려는 두 사람

20억원짜리 아파트가 있다고 가정하겠습니다.

(가상의 사례이며, 두 사람 모두 무주택자라고 가정합니다.)

A는 안정적인 직장에서 높은 소득을 얻고 있습니다. 앞으로도 상당 기간 소득이 유지될 가능성이 높습니다.

다만 아직 모아 둔 자산은 많지 않습니다.

B는 현재 소득은 A보다 낮지만 이미 상당한 금융자산을 보유하고 있습니다.

대출을 충분히 활용할 수 있다면 A는 미래의 소득을 바탕으로 집을 살 수 있습니다.

B는 이미 축적한 자산으로 집을 살 수 있습니다.

두 사람 모두 구매자가 될 수 있습니다.

그런데 현재 수도권·규제지역 기준을 이 사례에 적용하면 20억원 주택은 15억원 초과~25억원 이하 구간이므로 주택구입 목적 주담대 최대한도가 4억원입니다. 일반 차주의 LTV 40%를 단순 적용하면 8억원이지만, 가격 구간별 절대한도 4억원이 먼저 대출 가능액을 제한합니다. (금융위원회)

그러면 상황이 달라집니다.

• A는 나머지 16억원을 자기자본으로 마련해야 합니다.
• B는 이미 충분한 자산을 가지고 있다면 상대적으로 영향이 작습니다.

여기서 중요한 점이 있습니다.

A의 상환능력이 반드시 부족해서 대출이 4억원으로 제한된 것은 아닙니다.

DSR이나 은행 자체 심사상 더 많은 대출을 감당할 수 있는 사람이라도 주택가격에 따른 절대한도가 먼저 작동할 수 있습니다.

따라서 대출 규제가 강화될 때 영향을 받는 사람은 소득이 낮은 사람만은 아닙니다.

소득은 높지만 아직 충분한 자산을 축적하지 못한 사람도 큰 영향을 받을 수 있습니다.

대출 규제는 가격에 영향을 주는 정책인 동시에 시장에 남을 수 있는 구매자의 구성에도 영향을 주는 정책입니다.

한국 제도에도 완충장치는 있다

여기서 공정하게 짚어야 할 부분이 있습니다.

한국 제도가 이런 문제를 전혀 고려하지 않는 것은 아닙니다.

생애최초 주택구입자 등에 대해서는 일반 차주보다 완화된 LTV가 적용됩니다.

2026년 현재 금융위원회 기준으로 규제지역 일반 차주의 LTV는 40%지만 생애최초 주택구입자의 LTV는 70%가 유지되고 있습니다. 다만 주택가격별 6억원·4억원·2억원의 절대한도는 생애최초 주택구입자에게도 별도로 적용됩니다. (금융위원회)

숫자로 보면 차이가 분명합니다. 10억원 주택이라면 일반 차주는 LTV 40%로 4억원이지만, 생애최초는 LTV 70%로 7억원이 계산됩니다. 다만 15억원 이하 구간의 상한 6억원이 먼저 걸리므로 실제 한도는 6억원입니다.

따라서 저가 또는 중저가 주택에서는 LTV 우대가 실질적인 도움이 될 수 있습니다.

반면 고가주택에서는 LTV상 추가 대출 여력이 있더라도 가격별 절대한도 때문에 실제 대출액이 제한될 수 있습니다.

즉 제도에는 완충장치가 있지만 모든 가격대에서 같은 효과를 내는 것은 아닙니다.

(생애최초 LTV 우대에는 실거주 전입 등 별도 조건이 붙을 수 있습니다. 세부 요건은 금융위원회 자료를 확인하시기 바랍니다.)

대출은 단순한 빚이 아니다

한국과 일본의 은행 현장에서 기업과 부동산 대출을 오래 보다 보면 대출을 단순한 ‘빚’으로만 보기는 어렵습니다.

좋은 사업을 가진 기업도 지금 통장에 충분한 현금이 없을 수 있습니다.

은행은 그때 현재 가진 돈만 보지 않습니다.

앞으로 사업에서 만들어질 현금흐름이 얼마나 되는지, 그 돈으로 원금과 이자를 갚을 수 있는지를 봅니다.

상환능력이 있다면 금융은 현재 부족한 자본과 미래의 현금흐름을 연결해 줍니다.

주택금융도 본질은 크게 다르지 않습니다.

오늘 10억원을 가지고 있지 않더라도 앞으로 20년, 30년 동안 안정적으로 소득을 만들어낼 사람이 있습니다.

주택담보대출은 그 미래소득 일부를 현재의 구매력으로 바꾸는 금융장치입니다.

그래서 주택대출에는 두 얼굴이 있습니다.

하나는 가계부채라는 위험의 얼굴입니다.

다른 하나는 자산이 충분하지 않은 가계가 처음 큰 자산을 취득할 수 있게 하는 통로의 얼굴입니다.

정책의 어려움은 여기에서 시작됩니다.

투기적 레버리지와 자산 형성을 위한 장기 금융을 어디까지 같은 위험으로 볼 것인가.

일본은 이 문제를 어떻게 다루는가

일본에도 당연히 주택대출 기준이 있습니다.

상환능력이 부족한 사람에게 무제한으로 돈을 빌려주는 구조가 아닙니다.

차이는 그 기준을 적용하는 방식에 있습니다.

한국에서는 정부가 지역, 주택가격, 보유 주택 수 등을 기준으로 금융권 전체에 직접 적용되는 규제를 사용하는 비중이 큽니다.

일본에서는 금융기관이 차주의 소득, 부채, 연령, 근속기간, 담보 등을 종합해 개별적으로 판단하는 영역이 상대적으로 큽니다.

일본 은행들은 무엇을 보는가

일본 국토교통성이 2025년 10~12월에 실시한 민간 주택대출 조사(994개 금융기관 회신)에서 금융기관이 대출심사 항목으로 사용한다고 답한 비율은 다음과 같습니다.

• 연소득: 94.2%
• 근속기간: 93.9%
• 상환부담률: 90.9%
• 담보평가: 91.0%

완제 시 연령 역시 98.4%의 금융기관이 심사항목으로 사용했습니다. (国土交通省)

이 자료가 보여주는 것은 일본 금융기관이 단순히 집값만 보는 것이 아니라는 점입니다.

한국의 정책이 상대적으로 “이 주택에 정책상 얼마까지 대출할 수 있는가”를 강하게 정한다면, 일본 금융기관은 차주의 소득과 부채, 연령, 담보를 함께 보고 “이 사람에게 얼마까지 빌려줄 수 있는가”를 개별적으로 판단하는 비중이 더 큽니다.

물론 일본 은행도 담보와 LTV를 중요하게 봅니다.

차이는 그것을 정부가 전국 금융기관에 일률적인 상한으로 어느 정도까지 정하느냐에 있습니다.

일본에도 DSR과 비슷한 생각은 있다

일본이 상환능력을 느슨하게 본다는 뜻은 아닙니다.

대표적인 장기 고정금리 주택대출인 Flat 35는 모든 대출의 연간 총상환액이 연소득에서 차지하는 비율에 기준을 둡니다.

• 연소득 400만엔 미만: 30% 이하
• 연소득 400만엔 이상: 35% 이하

주택대출뿐 아니라 자동차대출, 교육대출, 카드론 등도 함께 계산합니다. (フラット35)

한국의 DSR과 동일한 제도는 아니지만 기본적인 생각은 닿아 있습니다.

담보가 있다고 해서 무조건 빌려주는 것이 아니라, 사람이 실제로 갚을 수 있는지를 본다.

다만 Flat 35는 민간 금융기관이 취급하면서 주택금융지원기구가 관여하는 공적 성격이 강한 상품입니다.

따라서 Flat 35는 일본에도 소득과 전체 부채를 보는 규율이 있다는 사례이고, 민간 금융기관의 재량은 앞서 본 국토교통성 조사에서 더 잘 확인할 수 있습니다.

한국식 직접 규제의 장점

가장 큰 장점은 속도입니다.

집값과 대출이 동시에 빠르게 증가할 때 금융기관 하나하나의 판단에 맡기는 것보다 LTV, DSR, 대출한도를 정책적으로 조정하는 편이 신용팽창을 더 빠르게 억제할 수 있습니다.

특히 아래와 같은 순환을 끊어야 할 때는 직접적인 규제가 강한 도구가 됩니다.

이 순환이 지나치게 오래 이어지면 가격이 하락할 때 문제가 부동산시장에만 머물지 않을 수 있습니다.

가계 소비가 줄고, 금융기관의 건전성이 악화되고, 경기 전체에 충격이 퍼질 수 있습니다.

1편에서 본 일본의 버블 붕괴 과정에서도 자산가격 하락과 신용수축이 서로 영향을 주는 현상이 나타났습니다.

하지만 직접 규제에는 부작용도 있다

문제는 직접 규제가 위험한 차입만 정확히 골라서 줄여주지는 못한다는 것입니다.

첫째, 자기자본의 힘이 커진다

대출이 제한될수록 주택을 사기 위해 필요한 자기자본은 커집니다.

같은 소득을 올리는 사람이라도 부모에게 자산을 이전받았거나 이미 다른 부동산을 가진 사람이 상대적으로 유리해질 수 있습니다.

따라서 강한 대출 규제가 레버리지를 줄이는 동시에 기존에 자산을 가진 사람의 상대적 구매력을 높일 가능성이 있습니다.

다만 이 효과의 크기는 별도의 데이터로 확인해야 합니다.

규제 전후 현금 매수 비중이나 매수자의 자기자본 비중이 어떻게 변했는지를 보면 하나의 단서를 얻을 수 있습니다.

둘째, 소득이 늘어도 구매력이 비례해 늘지 않는 구간이 생긴다

은행에서 대출을 보면 연봉 2억원을 안정적으로 벌어온 사람과 연봉 5천만원인 사람을 같은 위험으로 보지 않습니다.

기존 부채, 직업의 안정성, 자산, 상환기간 등까지 함께 봅니다.

그런데 주택가격별 절대한도가 작동하면 어느 지점부터는 소득과 상환능력이 더 좋아져도 대출 가능액이 증가하지 않습니다.

정책으로서는 단순하고 강력합니다.

반대로 금융의 관점에서는 차주 간 위험 차이를 충분히 반영하지 못하는 구간이 생길 수 있습니다.

셋째, 거래가 줄어도 가격이 같은 폭으로 내려가지는 않는다

주택가격은 대출 하나로 결정되지 않습니다.

서울의 특정 지역이 계속 선호되는 데는 좋은 일자리, 교육, 교통, 생활 인프라, 재건축 가능성, 토지의 희소성, 신규 공급 제약 같은 요인들이 함께 작용합니다.

설명을 위해 수요가 100이고 공급이 70인 시장을 가정해 보겠습니다.

대출 규제로 수요를 80까지 낮췄다고 해도 공급이 70이라면 여전히 초과수요가 남습니다.

물론 실제 시장은 이보다 훨씬 복잡합니다.

하지만 한 가지는 구분할 필요가 있습니다.

거래량을 줄이는 것과 가격 상승의 구조적 원인을 없애는 것은 같은 일이 아닙니다.

일본식 개별 심사의 장점

금융기관의 개별 판단 범위가 넓으면 상환능력이 높은 사람에게 그 능력에 맞는 신용을 공급할 수 있습니다.

소득은 높지만 아직 자산이 많지 않은 가계도 미래소득을 바탕으로 주택을 취득할 가능성이 커집니다.

은행이 차주의 위험에 따라 대출금액이나 금리, 기간 등의 조건을 조정할 수도 있습니다.

즉 차주마다 다른 위험을 보다 세밀하게 구분할 수 있다는 것이 장점입니다.

하지만 개별 심사에도 약점은 있다

반대편 위험도 있습니다.

은행 간 경쟁이 심해지면 대출기준이 느슨해질 수 있습니다.

집값이 계속 오르는 시기에는 현재의 높은 담보가치를 지나치게 신뢰할 수도 있습니다.

1980년대 후반 일본이 보여준 것도 이런 위험입니다.

또 금융기관별로 기준이 다르기 때문에 같은 소득을 가진 사람이라도 어느 은행을 이용하느냐에 따라 대출 결과가 달라질 수 있습니다.

은행의 재량이 크다는 것은 정교하게 위험을 나눌 수 있다는 뜻이면서 동시에 결과의 편차가 커질 수 있다는 뜻이기도 합니다.

한국과 일본은 무엇을 다르게 선택했을까

어느 쪽이 더 선진적인 방식이라고 단순하게 말하기는 어렵습니다.

두 나라의 주택시장과 금융환경이 다르기 때문입니다.

한국은 주택가격 상승과 높은 가계부채가 동시에 움직이는 위험을 강하게 관리해 왔습니다.

일본은 1980년대 후반 담보가치 상승과 신용팽창을 경험했고, 이후 금리 인상과 자산가격 하락, 부동산 신용규제가 겹치는 과정에서 장기간의 금융조정을 겪었습니다. 현재는 장기간의 저금리와 인구구조 변화 속에서 개별 금융기관 심사의 역할이 상대적으로 큽니다.

따라서 제도만 떼어 비교하면 중요한 것을 놓칠 수 있습니다.

정책은 그 나라가 어떤 시장을 가지고 있고, 어떤 위험을 가장 두려워하는지를 함께 봐야 합니다.

은행 심사에서는 금액보다 먼저 보는 것이 있다

같은 10억원을 빌린다고 해서 위험까지 같은 것은 아닙니다.

• 연봉 1억원인 사람과 3억원인 사람
• 다른 부채가 없는 사람과 이미 많은 부채를 가지고 있는 사람
• 20년 동안 안정적으로 소득을 만들어온 사람과 최근 몇 년만 소득이 급격히 높아진 사람
• 자기자본을 10% 투입한 사람과 50% 투입한 사람

대출금액은 같아도 위험은 다릅니다.

그래서 은행에서 대출을 볼 때는 반복해서 몇 가지 질문을 합니다.

1. 이 돈은 왜 필요한가.
2. 누가 갚는가.
3. 무엇으로 갚는가.
4. 상황이 나빠져도 갚을 수 있는가.
5. 문제가 생기면 어떻게 회수할 수 있는가.

좋은 금융은 대출을 많이 해주는 금융도 아니고 무조건 막는 금융도 아닙니다.

위험을 구분하는 금융입니다.

오늘 우리에게 남는 질문

한국의 부동산 대출규제를 두고 서로 다른 주장이 반복됩니다.

“가계부채를 줄이려면 대출을 더 강하게 규제해야 한다.”

반대편에서는 말합니다.

“대출을 막으면 결국 현금을 많이 가진 사람이 유리해진다.”

둘 다 현실의 일부를 설명합니다.

레버리지가 지나치게 커지면 주택가격 하락이 금융시스템의 위험으로 번질 수 있습니다.

반대로 모든 레버리지를 비슷하게 제한하면 아직 자산은 부족하지만 안정적인 노동소득을 가진 사람의 주택 취득 기회도 줄어들 수 있습니다.

그래서 더 중요한 질문은 대출을 풀 것인가, 막을 것인가가 아닐지도 모릅니다.

오히려 이렇게 물어야 합니다.

누구에게, 어떤 목적으로, 어떤 조건으로, 얼마만큼의 신용을 허용할 것인가.

투자 목적의 반복적인 레버리지와 실거주자의 장기 주택금융은 같은 위험일까요?

여러 채의 주택을 담보로 계속 차입하는 사람과 처음 집을 사는 안정적인 소득자는 같은 위험일까요?

20억원의 현금을 가진 사람과 앞으로 30년 동안 안정적인 소득을 만들어낼 사람 가운데 금융은 각각 어느 정도의 구매력을 인정해야 할까요?

정답은 단순하지 않습니다.

또 한 가지 분명히 해둘 부분이 있습니다.

이 글은 현재의 대출 규제가 실제 집값을 몇 퍼센트 낮췄는지를 분석한 글이 아닙니다.

그 효과의 크기는 거래량, 가격, 매수자 구성, 자기자본 비중 등의 데이터를 별도로 확인해야 합니다.

여기에서 보고자 한 것은 다른 문제입니다.

대출 규제가 가격 외에 무엇을 바꾸는가.

대출 규제는 단순히 시장의 돈의 양에만 영향을 주는 정책이 아닙니다.

결과적으로 누가 신용을 사용할 수 있고, 누가 더 많은 자기자본을 가져와야 하는지에도 영향을 줍니다.

그래서 집값만 보고 대출을 바라보면 절반만 보게 됩니다.

부채 총액만 보는 것도 마찬가지입니다.

그 돈을 누가 빌리고, 어디에 사용하며, 무엇으로 갚고, 그 신용이 결국 누구의 자산으로 바뀌는지까지 봐야 합니다.

숫자보다 중요한 것은 그 뒤에서 움직이는 돈의 방향입니다.

2편 정리

• 대출 절대한도가 강화되면 소득은 높지만 자기자본이 부족한 사람도 큰 영향을 받을 수 있습니다.
• 생애최초 등 완충장치가 존재하지만 고가주택에서는 가격별 절대한도가 별도로 작동합니다.
• 주택담보대출은 가계부채인 동시에 미래소득을 현재의 구매력으로 바꾸는 금융장치입니다.
• 한국식 직접 규제의 강점은 속도이고, 일본식 개별 심사의 강점은 차주별 위험을 세밀하게 구분할 수 있다는 점입니다.
• 직접 규제는 우량차주까지 제한할 수 있고, 개별 심사는 경쟁이 과열되면 기준이 느슨해질 수 있습니다.
• 따라서 핵심은 대출의 총량만이 아니라 누구의 어떤 신용을 어느 정도까지 허용할 것인가입니다.

간단 용어 정리

LTV: 집값 대비 얼마를 빌리는지를 보는 비율입니다. LTV 40%라면 담보가치 10억원 기준으로 4억원 수준입니다.

DSR: 주택담보대출과 신용대출 등 전체 금융부채의 원리금 상환액을 연소득과 비교하는 지표입니다.

스트레스 DSR: 현재 금리에 미래의 금리 상승 가능성까지 반영해 대출 가능액을 계산하는 방식입니다.

참고자료

• 금융위원회, 10·15 주택시장 안정화 대책 주요정책문답 — fsc.go.kr
• 금융위원회, 수도권·규제지역 주담대 규제 현황 — fsc.go.kr
• 일본 국토교통성, 「民間住宅ローンの実態に関する調査」 — mlit.go.jp
• 일본 주택금융지원기구, Flat 35 이용 조건 — flat35.com

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