Ironstone Insight · 돈은 왜 움직이는가
중앙은행의 숫자 하나가 어떻게 자산가격과 세계의 돈 흐름을 흔드는가?
WHAT | 0.25%포인트에서 시작된 긴축, 16개월의 기록
2022년 3월 16일, 미국 연방준비제도는 기준금리 목표범위를 0~0.25%에서 0.25~0.50%로 올렸다. 긴 인상의 첫걸음이었고, 2023년 7월 목표범위는 5.25~5.50%에 이르렀다.
파장은 집값보다 월 상환액에서 먼저 나타났다. 미국 30년 고정 주택담보대출 금리는 2022년 1월 3.22%에서 10월 말 7.08%로 뛰었다. 40만 달러를 빌린다고 가정하면 월 상환액은 약 1,734달러에서 약 2,683달러로 55%가량 늘어난다.
같은 일이 지금 일본에서 벌어지고 있다. 일본은행은 2024년 3월 마이너스 금리를 끝낸 뒤 2024년 7월 0.25%, 2025년 1월 0.5%, 2025년 12월 0.75%, 2026년 6월 1.0%로 올렸고, 2026년 9월 18일 다시 1.25%로 올렸다(찬성 7, 반대 2). 10년 국채금리는 9월 15일 종가 3.028%로 1990년대 중반 이후 가장 높은 수준이 됐다. 2025년 12월 인상 무렵 2% 안팎이었으니, 9개월 사이 1%포인트가량 오른 셈이다.
이 숫자 옆에 도쿄 핵심 오피스의 기대수익률 3.2%를 놓아 보면 눈에 띄는 것이 있다. 두 숫자는 성격이 다르다. 3.2%는 4월 조사에서 시장 참가자가 답한 부동산 기대수익률이고, 3.028%는 9월의 국채 시장금리다. 그래서 차이를 곧바로 투자 매력의 차이로 읽을 수는 없다. 다만 오랫동안 크게 벌어져 있던 두 숫자가 이만큼 가까워졌다는 사실은, 무위험 금리가 오를 때 부동산의 계산이 어떤 압력을 받는지를 보여 준다.
WHY | 금리는 자본의 기준가격이다
국채에서 5%를 받을 수 있다면 수익률 4%의 부동산을 살 이유는 줄어든다. 주식도, 회사채도, 부동산도 결국 기준금리 위에 위험을 얼마나 더 얹어 받을 것인가로 값이 정해진다. 부동산 수익률도 기준금리에 공실 위험, 팔 때의 어려움, 물가 상승분 같은 위험 프리미엄을 얹은 값이다. 프리미엄이 그대로인데 기준금리가 오르면 요구수익률이 오르고 가격에는 하락 압력이 걸린다.
일본은 이 기준가격이 30년 가까이 거의 0에 머문 나라였다. 그래서 지금의 인상은 싼 돈을 전제로 쌓아 온 계산을 다시 여는 일이다.
금리가 오르면 먼저 흔들리는 곳은 세 곳이다.
- 빌린 돈이 많은 자산. 변동금리 대출이 많으면 다음 이자 지급일부터 현금흐름이 달라진다.
- 먼 미래의 현금흐름에 기대는 자산. 할인율이 오르면 먼 훗날의 돈일수록 현재가치가 크게 줄어든다.
- 금리 차이 때문에 움직였던 돈. 차이가 좁아지면 캐리 거래가 되돌려진다.
여기서 끝나지 않는다. 자산가격이 조정되면 담보가치가 줄어 금융기관의 대출 태도가 보수적으로 바뀌고, 대출이 줄면 살 수 있는 사람이 줄어 거래가 뜸해진다. 금리가 바뀔 때 가장 먼저 흔들리는 것은 자산 그 자체보다, 그 자산을 떠받치던 가정이다.
미국의 실리콘밸리은행(SVB)이 그 길을 보여 줬다. 저금리 시기 예금이 몰려 자산이 2019년 말 710억 달러에서 2021년 말 2,110억 달러 이상으로 불었고, 은행은 이를 장기 국채와 MBS에 묶어 두었다. 금리가 급등하며 채권가치가 떨어지자 2023년 3월 9일 하루에 400억 달러가 넘는 예금이 빠져나갔고, 다음 날 은행은 문을 닫았다. 연준의 검토 보고서는 원인을 금리 하나가 아니라 경영진의 위험관리 실패, 보험 한도를 넘는 예금에 대한 의존, 감독의 한계에서 찾았다. 신용위험이 낮은 자산도 만기와 조달 구조가 어긋나면 위험해진다.
WATCH | 금리가 오르면 버틸 수 있는가 (2026년 10월 기준)
대출 심사에서 금리는 예측의 대상이기 전에 스트레스의 대상이다.
가상의 사례로 보자. 자산가치 10억 엔의 임대빌딩이 연간 순영업소득(NOI) 4,000만 엔을 낸다. 여기에 6억 엔을 변동금리로 빌렸다(LTV 60%). 금리가 1%, 3%, 5%일 때 이자는 600만 엔, 1,800만 엔, 3,000만 엔이고, NOI를 이자로 나눈 배율은 6.7배, 2.2배, 1.3배로 내려간다. 시장의 요구수익률이 4%에서 5%로 오르면 건물 가격은 8억 엔이 되고 LTV는 75%가 된다. 현금흐름과 담보가치, 두 상환재원이 동시에 약해진다. 그래서 실무에서는 변동금리 대출에 금리 상한(캡)이나 스와프 같은 헤지를 요구하고, 차환 시점의 금리를 지금보다 높게 가정해 계산해 본다.
다만 금리가 올랐다고 자산가격이 반드시 떨어지지는 않는다. 성장과 기업이익이 뒷받침되면 버틸 수 있다. 결과를 가르는 것은 부채의 구조다.
볼 것은 금리의 속도, 변동금리 비중과 만기, 그리고 대출기관의 태도다.
IRONSTONE INSIGHT | 금리가 오르면 먼저 드러나는 것
금리가 오르면 가장 먼저 드러나는 것은, 낮은 금리 아래에서 쌓아 둔 취약성이다.
이 금리가 낮았던 동안 무엇이 쌓였는가.
KEY TERMS
할인율 미래에 받을 돈을 현재가치로 바꿀 때 쓰는 비율. 높아질수록 먼 미래 현금흐름의 현재가치는 작아진다.
LTV(담보인정비율) 자산가치 대비 대출 비율. 자산가치가 내리면 대출이 그대로여도 LTV는 올라간다.
SOURCES
- 日本銀行, 「金融市場調節方針の変更について」(2026.9.18)
- 財務省, 「国債金利情報」
- Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey
- Federal Reserve, “Review of the Federal Reserve’s Supervision and Regulation of Silicon Valley Bank” (2023.4)
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